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地方政府应重新审视工业用地市场配置

2014-09-25   建设行业信息网   采访专家 王伟凯

  针对近年来我国土地资源稀缺和土地资源粗放利用的矛盾,国土资源部最新发布了《节约集约利用土地规定》(以下简称《规定》)。《规定》从价格、供给和管理三个方面对工业用地市场配置提出新的要求。

  赛迪方略地区经济研究中心分析师王伟凯认为,《规定》必将会对政府职能、基础设施建设和企业经营产生多重影响,因而地方政府在这一背景下,应充分保障市场机制作用,不断优化土地利用结构,持续推进金融创新,并应及早制定地价与集约度的调控系数、采用适合本地的弹性出让方式、完善工业用地操作细则和控制标准。

  重新定位工业用地的政策工具性质

  在目前相关法律和制度不完善的情况下,地方政府对土地资源配置进行适当干预是合理的,“但是政府不应该成为土地供给和定价的主导者,土地也不能单纯成为政府招商引资、增加财政收入的工具。”王伟凯强调说。

  在他看来,地方政府应该适时引导,保障市场机制作用,通过市场配置倒逼产业结构升级和产业布局优化,发挥工业用地调控作用。同时,为妥善处理政府和市场的关系,各部门之间还应协调配合,集体审批,贯彻《规定》要求,同时及时公开土地信息,接受社会监督。

  土地节约集约利用程度和结构并重

  一直以来,土地节约集约评价结果被列为考核地方政府的依据。王伟凯建议,《规定》出台后,地方政府在执行土地节约集约利用规定要求时一定要科学客观,不要简单地以集约度指标为依据,同时还要注重工业用地节约集约利用的结构优化,实现可持续发展。

  他认为,首先,地方政府应遵照客观发展需求,合理布局工业企业,杜绝通过密集布局的方法实现考核指标。其次,工业用地在集约利用时要充分保障环境、安全、科技和服务等用地比例,不能以节约集约利用的名义挤占。最后,地方政府应统筹建设污水处理、生活服务、仓储物流、研发基地等非生产性辅助设施,节约用地规模。

  通过金融创新解决资金瓶颈问题

  就金融创新方面来说,王伟凯指出,“金融机构应改变当前倚重土地等抵押贷款的方式,建立新的评估体系。政府应完善金融服务,大力推动金融创新,例如调高企业授信额度、鼓励国外风险投资进入、尝试发行可转换债券、建设中小企业金融中介服务体系等方式,解决企业资金困难。”

  此外,他还建议,针对经营性基础设施建设成本上升,政府应鼓励民间资本参与,采取PPP(政府与企业合作伙伴)、ABS(资产收益证券化)、TIF(税款增量融资法)等多种融资模式充实建设资金来源,完善基础设施建设,以满足工业企业生产的要求。

  制定地价与土地集约度的调控系数

  王伟凯还对记者表示,工业用地价格应依据工业地价与集约利用度的调控系数实行修正,充分利用国家为地方政府留下的制度红利空间。

  他建议说:“调控系数也应充分考虑三个方面,一是产业特征,对于符合产业政策科技型、节能型、生态环保型等企业用地按调控系数进行优惠;二是工业用地面积,实行按用地面积累进计算地价的方式;三是投资强度,对于集约化率高的企业用地予以优惠,而且浮动幅度不要过大,介于20%-30%为宜。”

  采用适合本地的弹性出让创新模式

  据了解,北京、上海、深圳、杭州、湖南等地在弹性出让制度创新方面已经走在前列。上海、北京、杭州等地工业用地出让年限从50年缩短至20年或30年,湖南则设立10年、20年、30年、40年和50年五种模式,杭州、合肥和湖南更加鼓励“先租后让,租让结合”的供应制度。

  但是,目前各地经济发展水平不均衡,主导产业各有特色,工业用地开发利用具有更多的个性条件,因此王伟凯认为,工业用地弹性出让不能一味模仿,需要因地制宜,合理创新,充分显示地方产业政策导向和集约利用土地意图。

  完善工业用地操作细则和控制标准

  “对于工业用地操作细则,如发生违反合同规定的处理办法、续期工业用地的节点安排和价格制定等都需要出台细则明确要求,做到有法有理可依。保障执行的效率,同时稳定用地企业信心。”王伟凯给出了自己的建议。

  他还提出,对于工业用地标准,国家制定标准没有充分体现地区经济发展水平和自然禀赋的差异性,地方政府可以依据地方情况,制定更为严格的控制指标,同时纳入科技率、地均能耗等结构性指标。

标签:地方政府,工业用地,市场配置,金融创新
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