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养老地产前景看好,盈利模式在摸索中前行

2014-03-20   赛迪顾问 战略性新兴产业研究中心   黄武俊

  在老龄化加速的背景下,政府统筹的养老金压力逐渐加大,当下单靠福利性养老院已经难以满足老年人口需求。2013年以来,国家已经正在主动放开和接纳民营资本和商业保险进入养老领域。其中养老地产业,即老年地产业,作为我国养老产业中发展最热的领域,日益受到社会和投资者的重视。

  养老地产,是一个“养老服务”与“地产开发”相结合的复合概念,是以老年人为目标客户群的包含建筑设计、建设开发、设施配套和后续服务等流程的房地产项目。养老地产与其他商业地产有显著差异。

  我国养老地产整体处于向大社区转型过渡阶段

  当前,我国养老地产项目不再是简单的满足老年人的居住需求,而是越来越注重满足老年人在医疗、养生、购物、休闲、文化、娱乐等多个方面的多元需求。养老地产项目的配套设施日益完善,养老服务更加全面。

  根据养老地产发展的国际经验,养老地产可分成三个发展阶段。第一阶段为老龄化初期,养老机构以养老院为主,由政府出资兴建,属于社会福利事业范畴;第二阶段老龄化加剧,以小规模老年公寓为代表的养老地产出现并迅速发展,由政府力量为主建设,社会资本参与其中;第三阶段老龄化程度进一步加剧,大型老年社区成为养老地产主要形式,社会资本成为养老主要力量。我国养老地产正处于由第二阶段向第三阶段的过渡时期,主要特点表现为,养老地产形式由小型老年公寓逐步向大型老年社区发展,社会公益性质减弱,市场化程度加深,政府力量缓慢退出,社会资本逐渐主导养老地产行业。

  行业被普遍看好,盈利模式在摸索中前行

  我国养老地产还处于探索阶段,项目运营模式在摸索中前行。养老地产项目的自身特点决定了其项目的运作并不以地产的销售为终点,而是需要长期的后续运营以满足客户的养老需求。目前我国养老地产的运作模式主要有出售、出租以及租售结合这三种。出售模式对于开发商来说优势在于资金回笼快、财务风险小,但同时由于这种模式本质与商品房销售无异,很难享受到政府在养老产业上的政策福利,且无法赚取养老服务的附加价值;对老年客户而言,一次性支出费用大负担重,且后期服务质量难以保证。出租模式有利于开发商享受到政策福利,但是由于租金相对于出售资金量小,回笼缓慢投资周期长,加大了财务风险。但对于老年客户而言,减轻了支付压力,支付更加灵活,养老服务质量更有保证。租售结合具有前两种模式的优势,运作灵活,开发商可根据财务状况调整租售比例,可有利于长期经营,也可满足老年客户不同的需求。

  但总体来说,我国养老地产盈利模式尚不成熟,各种运营模式仍然存在一系列问题,如出租如何保证充足的运营资金,出售如何保证后续服务的质量,租售结合如何设置合适的比例,这些问题都还需市场的长期检验。但长期来看,养老地产市场规模巨大,开发商以及保险资金等投资者均做好了在这一领域长期耕耘的准备,以迎接未来养老产业市场在更成熟时爆发式增长的红利。

  全产业链介入养老产业成地产商发展战略

  随着我国养老地产产业链结构的不断成熟,企业在介入养老地产行业时越来越呈现出多个环节同时参与甚至全产业链介入的新趋势。传统的投资商、开发商、运营商不再扮演单一的角色,而是往往扮演多个角色参与到产业链的多个环节中。尤其是地产企业,不再只负责养老地产项目的开发建设,而是通过自己出资建设以及自己管理运营的方式在两个方向上同时介入产业链的上下游,形成全产业链介入态势,如保利地产。

  例如保利地产一直致力于加快介入养老产业,2013年12月24日,保利地产在北京对外发布了养老战略,将全产业链进入养老产业,打造由居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”的中国式养老模式。目前,保利在北京、上海、广州、成都、三亚等地已有六个养老产业项目在建。未来十年,保利地产计划建设50个养老机构,每个机构大约200-300个床位,在全国推动其养老地产的品牌,以展览为平台、项目为带动,打造横向和纵向的全产业链模式,构筑养老生态系统。

图1 保利集团全链条介入养老产业
资料来源:赛迪顾问整理,2014,03

  保险资金涌入养老地产,或成投资主体

  随着2009年11月保监会批准泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点以来,越来越多的保险企业开始涉足养老地产,未来保险企业或将成为养老地产最主要的投资主体。由于保险资金具有资金规模大、投资周期长的自身特点,而养老地产项目在短期内则需要大量运营资金作保证,使得保险资金的优势恰好能降低养老地产的风险。保险企业将保险产品的购买与老年社区的入住挂钩,帮助开发商迅速收回投资成本,以保证充足的后续运营资金,从而提高养老服务的质量。此外,保险资金的介入有利于养老地产向产业链上下游的拓展。保险企业通过养老保险、医疗保险、意外保险等保险产品的灵活组合,可有效带动养老地产与相应的老年医疗、老年旅游等产业链环节联动发展。

  目前国内保险企业介入养老地产均采取自建养老社区的模式,即保险企业拥有养老地产的所有权,出租而非出售养老住宅的居住权。这一方面是因为《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》等相关政策的限制,另一方面也因为这种模式有利于运营资金在保险企业内部的循环以及养老地产项目盈利性的提升。以合众人寿的武汉健康谷项目为例,合众人寿在武汉当地注册成立项目公司,拥有100%股权,由项目公司参与土地出让等环节,项目建成后由项目公司长期持有,以委托经营、合作经营为主,出租经营为辅,合众获取长期物业收益。

标签:养老产业,养老地产,地产,生物,盈利模式,消费品,医药
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